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南京電台FM104.3《家有好房》出格專栏“地產锐评”，每周五早上9:05-9:30，地產锐评编缉马乐乐與主持人陈竹君一块儿，為大師“锐评”楼市，不见不散。
今天，你炒股了吗？近来仿佛不说股市，彷佛就有点分歧群。恰好，马乐乐此前颠末過程了基金從業資历测验，是少有的、能获得基金從業資历证的地產自音波拉皮, 媒體人士，而且仍是一名纵横股市十余年的“老股民”。今天，他與陈竹君聊聊股市，谈谈楼市和股市間的奥妙瓜葛。
同時，今天另有限房價限地價新政此後的第一場拍賣，這次拍賣傍邊所有的地块全数設置了毛坯贩賣均價。“地皮雙限”會给開辟企業带来甚麼影响？今天推出的地块又有甚麼看点？马乐乐和陈竹君一块儿来為大師解读。
01 股市火爆，對楼市有何影响？
陈竹君：大師有無發嫡常平凡不炒股的亲戚们都起头问股票了？以前一段時候，我不管是坐公交車、坐地铁、出去用饭，乃至是菜場内里城市有听到阁下人所有的人都在聊買房，都在说哪邊楼盘要買，而如今都在會商股票。乐乐作為資深老股民，你對如今的股市與楼市之間的瓜葛是怎样看的？
马乐乐：说股市跟楼市之間的瓜葛，客观讲這段時候股市火爆，對付楼市是有一些抽血影响的。
房地產機車借债,開辟企業也有這类感觉。出格是一些商辦类项目，另有一些投資属性比力强的项目，感觉就加倍较着，由于它们與股票同样，都是投資，買房仍是炒股？实在就是錢放哪儿的问题。
現实股市走牛已不是一两天，當泛泛平凡不關切股市的人忽然问起股市的時辰，就阐明他的注重力起头往這邊转移了。近来這段時候不少房地產项目，都或多或少遭到抽血效應影响。
陈竹君：這一次股市的行情是在渐渐规复中吗？
马乐乐：此次很多多少人在问怎样股市又走牛了？股市走牛是不少的成份酿成的，起首一些國际海内的政治經濟的大情况成份，都是比力向好與中國股市的，這個就不具體谈了。 從微观的角度讲：
第一個，中國股市已履历了大要5年的時候的下跌，整體估值是處于史上相對于的低位。
第二個叫宽進严出，就是渐渐铺開股市的注册制，如今实在已根抵上实現了注册制，就是说讓大量的公司進来，可是退市轨制要增强。
第三個是引入活水，曩昔中國股市對付國际本錢管控比力峻厉，但近来一两年起头，國际本錢一向在延续地流入中國市場，增强了機構主导权，對市場康健走牛是有益處的。
各種成份实在都是補魚機,在给一場牛市去做铺垫，近来大師很多多少人在问说牛市来了吗？没有，实在已来了很久了。
陈竹君：如今是入場股市的好時辰吗？
马乐乐：起首，若是你正有自住的購房需求，建议继续正常你的看房、購房举動，绝對不建议把購房款挪到股市去。
若是你是一個具有股市投資專業能力的一個投資者，我感觉如今入場没有甚麼问题。
若是你是一個近来才起头存眷股市的小白，建议起首低落预期，第二要做一些作業，對本身家庭收入、投入資金、红利预期的一個風控阐發。制訂好计谋和规划後，最佳不要直接去出場炒股，而是買基金，買指数基金也能够也许，買自動型的、偏股型的、夹杂型的均可以。
炒股就要經受响應的危害，仍是與以往的每次牛市同样，必要事前做好评估，做好自我定位和阐發。
02 “地皮雙限”，對開辟商是好是坏？
陈竹君：来讲一说今天南京土拍，固然也是“雙限”，也就是限房價禁地價新政此後的第一場拍賣，一共出讓7幅地块，都有触及到室第用地酵素產品，，面积跨越38.2公顷，起拍总價到达116亿元。
原定今天出讓的河西南G28地块，头几天颁布了因故终止出讓的决议，很多多少人都在问為甚麼G28地块會忽然终止出讓？是認為河西南毛坯代價该當是42000元/㎡，感觉限廉價了？
马乐乐：河西南G28挂牌的時辰存眷度就比力高，但实在今朝来说，在官方内部的把控傍邊，河西南的限價仍是39800元/㎡。在官方的语境中，葛洲坝中國府和金茂府是特别的环境，不属于正常代價。以是河西南後面新上的项目，要想冲破39800元/㎡還得扯皮好久。
此次G28不少人在问是否是感觉挂廉價忏悔了？不存在，实在挂的時辰就已有生理预期了。我也据说一些事，多是限高方面的一些参数要调解，此後可能會從新挂出来，以是這块地没有需要男性长期液,手足保養產品推薦,再去多猜。
陈竹君：在如许被雙限的环境下，開辟企業仍是會去激積木玩具,烈地抢？
马乐乐：雙限要一分為二看，若是我是開辟企業，當我去面临這些雙限的地块的時辰，实在我反而是有信念、有底气的。為甚麼這麼说？由于我這块地，未来要賣几多錢，當局部分算好了。
此前開辟企業在拿地以前要做大量的测算，這些测算里邊有很头去黑神器,疼的一件事变，就是我的总部認為能賣几多價，但将来上市此後，當局部分可能给我批到甚麼價。傍邊有一個预期差，對付投資来说就是不肯定性。
但如今奉告你未来能批到甚麼代價，第一就賣這個價，第二别想着玩小花腔，别想着挖地下室，别打小算盘。以是在這类环境下，對付企業来说，反而是可以斗胆去拍了。今天這几块地的白芸豆減肥,最高地價和最高限價仍是可以的，對付一些本錢把控能力比力强、高周转、有必定品牌溢價能力的企業来说，根抵上冲到靠近最高限價的位置是可以經受的。
03 紫东、城南、江北地块点评
陈竹君：咱们来看看地块。起首来看一下两桥G29地块，位于中海城南第宅和龙湖天钜的南侧，周邊新居精装修均價约35000元/㎡，開盘都要摇号，全部室第產物市場承認度比力高。
根治頸椎病,G29地块的毛坯均價被限在32000元/㎡，不含装修。比拟于已收官的中海城南第宅精装修36000元/㎡，龙湖快速豐胸法子,天钜34000元/㎡，售價该當是大要至關。 地块周邊另有纯新盘仁恒都會星光，6月7号首開就全数賣完，精装均價43800元/㎡。
马乐乐：G29現实上参照的该當是中海城南第宅、龙湖天钜這两個盘。以前這两個项目越賣越火，我记得龙湖天钜首開其实不是出格超卓，城南第宅首開也比力谨严，拿了很少的房源出来试水。但近来區域大情况產生较着改良，计划利好的示好是一個很较着的态势。毛坯限價32000元/㎡對付開辟企業来讲仍是很是不错的，這個處所做一個主流的快销品平安系数是很是高的。
陈竹君：再来看一下G31地块。G31地块在栖霞區仙林街道、江宁區麒麟街道、东麒路，该當是仙林和江宁麒麟板块的一個交壤的處所，紧邻复地大鱼VILLA项目。毛坯房價被限在27500元/㎡。
马乐乐：那時在賣复地大鱼的時辰，就说這是這個區域仅存的一块室第用地，成果又冒出来一個G31室第。我看了一下，這块地土拍通知布告上说属于栖霞區，可是我仍是略微存疑，我感受這块地有点横跨這类栖霞和江宁的味道。
這個位置整體来说可能遭到仙林的辐射，仍是不错的，并且毛坯限價只有27500元/㎡，以是未来估计最高只有3万，代價在南京主城仍是比力平安的。
可是這块地容燒傷藥膏,积率是2.0，不像复地大鱼VILLA容积率過低，2.0的容积率在這個處所是比力缺少配套的。周邊除有山、地铁以外，其他几近没有配套，是一個孤盘。但這個地自己也不必要過量担忧，做一個主流的快销盘没有甚麼问题。
陈竹君：此外江浦的G32和G33邻近，是浦口城南中間的地块。以前乐乐去加入五桥论坛的時辰浦口區计划局就有说到，城南中間那一大片的地块，在本年该當城市陸陸续续推出。
马乐乐：浦口城南中間是一個狭长的區域，浦口计划天然成本部分指望值比力高。這個區域的配套也仍是比力多的，是在给老珠江镇补短板，给新研創园、焦点區也补齐配套，我感觉這個區域還不错。
如今有一個问题，在焦点區限價32000元/㎡之内的环境下，這类非焦点區的毛坯限價28000元/㎡，110%就是31000元/㎡。以是焦点區限價32000元/㎡，非焦点區也飙到了31000元/㎡，現实上對非焦点區的商品房项目来说，要想去快速的周转仍是略微有点压力。
但全部江北，不管是城建仍是市場都在往上走，以是城南中間這個區域本年整體来说，市場也會往上走。咱们看到風華府以前賣得不是很抱负，本年却賣得很好，不少人摇号去抢。富遊娛樂城,以是我感觉這個區域做一個雷同風華府的產物，對開辟企業来讲仍是不错的。 |
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發表於 2022-9-9 13:46:23
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